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Denkmalimmobilien als Kapitalanlage

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In Deutschland stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz. Diese besonderen Objekte können eine gute Alternative zur Anlage in reguläre Immobilien darstellen, denn häufig sind sie bei guter Wohnlage und großzügiger Bauweise zu vergleichsweise günstigen Konditionen erhältlich – ebenso wie bei einer Anlage in Pflegeimmobilien. Für eine Kapitalanlage in Denkmalschutzimmobilien sprechen zudem die Renditemöglichkeiten, die sich aus Wertsteigerungen und ebenso aus möglichen Zuschüssen sowie steuerlichen Vorteilen ergeben können. Der Staat selbst ist nämlich nicht in der Lage, sich um die notwendige Instandhaltung der denkmalgeschützten Immobilien zu kümmern. Deshalb fördert er den Kauf sowie die Instandhaltung in besonderem Maße.

Denkmalimmobilien in Deutschland

Historische Kulturdenkmäler sind Zeitzeugen und stellen einen besonderen Wert für die Gesellschaft dar. Viele der Bauwerke sind für die Wissenschaft, die Kultur oder die Kunst von Bedeutung. Sie zählen zur Heimatgeschichte und sind kulturhistorische Zeitzeugen. In Deutschland werden zahlreiche historisch bedeutende Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, wodurch sich das Land eine kulturhistorische Vielfalt bewahrt.

Bei Denkmalobjekten kann es sich um einen Grabhügel, eine Speicherstadt oder auch um Wohngebäude handeln. In guter Stadtlage in einer der Metropolen Deutschlands sind bewohnbare Denkmalimmobilien genauso zu finden wie in Stadtrandlage. Insbesondere in Großstädten, in denen Wohnraum knapp wird und wo zugleich in den Zentren nicht mehr ausreichend Bauland vorhanden ist, stellen diese alten Bauwerke eine Alternative zu anderen Wohnobjekten dar. In einigen Städten wird von einer steigenden Nachfrage im Bereich der Denkmalimmobilien gesprochen, wie es beispielsweise in Leipzig der Fall sein soll. Aber auch in vielen anderen Regionen Deutschlands stehen Denkmalimmobilien, welche als Anlageobjekte genutzt werden können, zur Auswahl.

Renditeaussichten der Denkmalimmobilie als Kapitalanlage

Insbesondere bei guter Wohnlage in Städten, in denen Wohnungsknappheit herrscht und Renditeobjekte gesucht werden, sind Denkmalimmobilien gefragt. Der Kaufpreis ist häufig vergleichsweise günstig und dennoch erhalten Anleger ein Objekt, welches sich bei entsprechender Instandsetzung gut vermieten lässt. Dies kann zum Beispiel auf Ein- und Mehrfamilienhäuser, die unter Denkmalschutz stehen, zutreffen. Die Renditeaussichten für eine Denkmalimmobilie ergeben sich zunächst aus dem Wertsteigerungspotenzial des Objektes. Handelt es sich um eine Immobilie in guter Lage und mit optimaler Verkehrsanbindung, dann sind bei entsprechender Sanierung und Modernisierung hohe Renditen möglich, und zwar entsprechend den Immobilien der Region oder des Stadtteiles.

Neben dem guten Standort, der zu langfristigen Mietverträgen und somit zu gesicherten Einnahmen führen kann, ist auch der Zustand der Immobilie entscheidend für die Höhe der Rendite. Durch eine technische Prüfung lassen sich die notwendigen Sanierungs- sowie laufenden Instandhaltungskosten einschätzen. Denn insbesondere bei einer Denkmalimmobilie muss im Laufe der Jahre mit Kosten für die Instandhaltung für alle denkmalgeschützten Bestandteile gerechnet werden.

Die Höhe der Rendite kann darüber hinaus im Zusammenhang mit der Haltedauer stehen. Private Anleger haben nämlich die Möglichkeit, den Veräußerungsgewinn nach zehn Jahren nicht mehr versteuern zu müssen. Bei Selbstnutzung der Immobilie muss der Eigentümer im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei Jahren zuvor im betreffenden Objekt gewohnt haben, damit der Gewinn nicht versteuert werden muss. Ansonsten wird der Veräußerungsgewinn nach dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Besonderheiten der Denkmalimmobilien

Beim Erwerb einer Denkmalimmobilie als Kapitalanlage sind einige Besonderheiten zu beachten, denn nicht jedes historische Gebäude wird automatisch unter Denkmalschutz gestellt. In vielen Bundesländern, wie zum Beispiel in NRW, wird für die Nutzung der steuerlichen Vorteile und Zuschüsse die Eintragung des Objektes in die offizielle Denkmalliste der Behörden vorausgesetzt. Erst dann können Anleger die Vorteile in Anspruch nehmen. Die Listen sind bei den zuständigen Denkmalschutzbehörden einsehbar.

Dabei ist zu beachten, dass es in Deutschland keine einheitlichen Regelungen zum Denkmalschutz gibt und dementsprechend auch keine allgemeingültigen und verbindlichen Listen vorhanden sind. Deshalb müssen diese bei den jeweiligen Denkmalschutzbehörden vor Ort eingesehen werden. Einsicht in die Denkmallisten erhalten die Bürger in der Regel zu den offiziellen Dienstzeiten. Daneben stellen viele Behörden die aktuellen Listen auch online, wodurch erste Informationen entnommen werden können.

Bei Denkmalschutzbehörden können auch die Besonderheiten der Denkmalimmobilie erfragt werden, denn Eigentümer gehen mit dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie besondere Pflichten ein. Dazu zählt vor allen Dingen, dass das Objekt bzw. die denkmalgeschützten Teile des Objektes zu erhalten sind. Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten müssen darüber hinaus regelmäßig durchgeführt werden. Zugleich gehen Eigentümer die Pflicht ein, eine Gefährdung des Objektes auszuschließen, gegebenenfalls Schutzmaßnahmen einzuleiten sowie das Objekt sachgerecht zu behandeln.

Bei allen Arbeiten am Gebäude müssen besondere Vorschriften beachtet werden, damit der geschützte Wert der Immobilie erhalten bleibt. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Fassade handeln, bei der regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen erforderlich sind, damit der ursprüngliche Zustand nicht verändert wird. Eine Modernisierung der Fassade ist in diesem Beispiel nicht möglich. Dementsprechend zählt zu den Besonderheiten von Denkmalimmobilien auch, dass Eigentümer das Objekt nicht nach Belieben modernisieren dürfen, sondern sie müssen sich stets an die individuell festgelegten Bedingungen halten. Diese können sich von Objekt zu Objekt unterscheiden.

Zuschüsse und Steuersparmöglichkeiten

Die Kosten für den Erhalt und Schutz der Denkmalimmobilie muss der Eigentümer aber nicht im vollen Umfang selbst tragen, denn zunächst einmal besteht für Anleger die Möglichkeit, Zuschüsse für die Denkmalimmobilie zu erhalten. Förderungsfähig sind beispielsweise Restaurierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen am Objekt, was ebenfalls für Erhaltungs- und Bauarbeiten gilt. Diese Maßnahmen müssen den denkmalgeschützten Elementen dienen und die Kosten übersteigen, die sonst bei vergleichbaren Arbeiten an einer „regulären“ Immobilie anfallen würden. Wie hoch die möglichen Zuschüsse sind, hängt vom Einzelfall und ebenso von der Höhe der Mittel ab, welche dem Landeshaushalt für Denkmalimmobilien zustehen.

Neben den Zuschüssen können Anleger laut §7 des Einkommensteuergesetzes besondere Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen. Diese Möglichkeiten der Abschreibung unterscheiden sich zunächst darin, ob die Immobilie vom Eigentümer genutzt wird oder ob es sich um ein reines Anlageobjekt handelt. Für Selbstnutzer sieht das Gesetz vor, dass insgesamt bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten abgesetzt werden können. Zehn Jahre lang können neun Prozent der Kosten in der Steuererklärung angegeben werden und dabei helfen, die Steuerlast zu senken.

Für Kapitalanleger ergeben sich erweiterte Steuersparmöglichkeiten, denn sie können Kosten für die Altsubstanz sowie die Sanierungskosten über die Jahre hinweg mit bis zu 100 Prozent von der Steuer absetzen. Der Kaufpreis kann zunächst für die Dauer von 50 Jahren zu zwei Prozent abgesetzt werden, falls die Immobilie ab dem Jahre 1925 errichtet wurde. Bei älteren Objekten liegt die Abschreibedauer bei 40 Jahren, zu jeweils 2,5 Prozent pro Jahr. Die Ausgaben für die Modernisierung sind laut Paragraph 7i des Einkommensteuergesetzes über acht Jahr zu einem Satz von neun Prozent abzuschreiben. Für weitere vier Jahre können im Anschluss daran nochmals sieben Prozent der Kosten abgeschrieben werden. Dadurch sind die gesamten Modernisierungskosten verteilt auf zwölf Jahre abzuschreiben.

Einschränkung der Steuervorteile

Welche Kosten steuerlich berücksichtigt werden können, hängt ebenso davon ab, ob es sich um ein Einzeldenkmal oder um ein Gebäude mit Ensembleschutz handelt. Bei einem Einzeldenkmal sind besonders hohe Steuervorteile nutzbar, denn dann können zunächst einmal Ausgaben für den Innen- und Außenbereich berücksichtigt werden. Bei einem Gebäude als Teil eines Ensembles besteht diese Möglichkeit meistens nur für den äußeren Teil des Gebäudes. Dann sind in vielen Fällen nämlich nur Erhaltungsmaßnahmen steuerlich begünstigt, welche dem Erscheinungsbild des Ensembles und somit dem Bild vieler zusammenhängender Objekte dienen. Dabei kann es sich zum Beispiel um historische Gebäude handeln, die als Straßenzug unter Ensembleschutz gestellt wurden.

Ferner ist zu beachten, dass nicht alle entstandenen Kosten für die Sanierung auch tatsächlich steuerlich berücksichtigt werden können. Es lassen sich nämlich nur die Kosten angeben, welche dem Erhalt des Gebäudes dienen und die für eine sinnvolle Nutzung des Denkmalobjektes notwendig sind. Dabei kann es sich zum Beispiel um Ausgaben für den Einbau von Toiletten oder einer neuen Heizungsanlage handeln. Letztendlich entscheidet die zuständige Denkmalschutzbehörde, welche Kosten absetzbar sind, denn nicht immer stehen alle Teile des Gebäudes unter Denkmalschutz, sondern oftmals zum Beispiel nur die Fassade. Die Abschreibungsquote kann deshalb von Objekt zu Objekt variieren. Wurde eine Bescheinigung über die Abschreibungsmöglichkeiten zu einer Immobilie von der Denkmalschutzbehörde ausgestellt, dann ist diese für das Finanzamt bindend. Das ermöglicht Anlegern eine Kalkulation der Kosten sowie der möglichen Steuervorteile.

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